Investire nel settore immobiliare è stato considerato per decenni un porto sicuro per i risparmiatori italiani. Tuttavia, negli ultimi anni, sempre più “esperti” di finanza e investitori hanno iniziato a bollarlo come pessimo affare, soprattutto se paragonato ad altre forme di investimento più moderne e liquide.
Ecco alcune delle critiche più frequenti:
- Scarsa redditività: in molte località, al netto di spese amministrative, manutenzione, tasse e imprevisti, il rendimento netto reale degli immobili in Italia non supera il 2-3% all’anno, specialmente nelle grandi città dove i prezzi d’acquisto sono più elevati.
- Scarsa liquidità: il mercato immobiliare italiano è poco dinamico, ovvero vendere un immobile può richiedere mesi, se non anni.
- Dinamiche demografiche: molte località, specialmente nel Sud Italia, si stanno spopolando, portando inevitabilmente a un crollo dei prezzi degli immobili e, in parte, anche degli affitti per il calo della domanda abitativa.
- Alto rischio di morosità e conseguenze legali: la percentuale di inquilini morosi in Italia è spaventosa. Poco più di 6 su 10 pagano in riardo o non pagano affatto, probabilmente incentivati anche da leggi che tutelano eccessivamente gli inquilini a scapito dei proprietari.
Sembra quindi che investire in immobili sia una sorta di suicidio finanziario, un rito tutto italiano di distruzione del patrimonio e fonte di infiniti pensieri e complicazioni. Ma la realtà, al di là dei freddi numeri e di statistiche fuorvianti, è molto diversa.
Per chiarezza, iniziamo col dire che cosa non è un investimento immobiliare:
- Comprare un appartamento nello stesso condominio o nello stesso quartiere solo perché è vicino e in futuro potrà tornare utile a figli/nipoti, NON è un investimento immobiliare, così come comprare un'automobile usata per tuo figlio neopatentato non è un investimento nel settore dei trasporti.
- Mettere in affitto, magari con il fai da te e senza il supporto di un consulente immobiliare, un appartamento che ci è stato lasciato in eredità, o che non usiamo più per i più svariati motivi, NON è un investimento immobiliare, così come vendere le collanine d'oro della defunta nonna non è un investimento in metalli preziosi.
- Mettersi in testa che si vuole fare un investimento immobiliare, aprire un sito di annunci e scegliere il primo immobile che rientra nel nostro budget di spesa, NON è un investimento immobiliare, così come comprare un titolo quotato a caso non è un investimento azionario, ma gioco d'azzardo.
Pur sembrando delle ovvietà, le precedenti osservazioni sembrano essere regolarmente ignorate. Come qualsiasi altra forma di investimento, l'investimento immobiliare non è adatto a chiunque, ovunque, in qualsiasi momento e, soprattutto, richiede studio e programmazione per ridurre al minimo i relativi rischi.
Inoltre, gli investimenti immobiliari sono un mondo a parte rispetto agli investimenti finanziari, avendo come unico elemento in comune l'obiettivo di ottenere un profitto. Ciononostante, uno sbalorditivo numero di “esperti” si ostina ad applicare agli investimenti immobiliari lo stesso approccio degli investimenti finanziari.
Per capire uno degli errori più madornali, pensiamo a quanto diffusamente si usino in finanza statistiche basate su dati aggregati, ovvero statistiche che ignorano i singoli casi per fornire un quadro generale di un intero indice, settore, regione, ecc. Questo ha perfettamente senso perché, anche se ci possono essere singoli titoli che si comportano in modo molto diverso dalla media, non esiste alcun metodo affidabile per saperlo anticipatamente e, soprattutto, esistono ormai un'infinità di strumenti finanziari (ad esempio, ETF) che permettono di investire in interi, indici, settori, regioni, ecc. quindi le statistiche aggregate sono proprio ciò di cui abbiamo bisogno per comprendere le dinamiche sottostanti (ritorni storici, correlazione/decorrelazione, volatilità, momentum, ecc.).
Nel settore immobiliare, invece, a meno di non investire in REIT (strumenti finanziari correlati al settore immobiliare) o di non avere a disposizione capitali a sei o più zeri da investire in un portafoglio di singoli immobili, non serve davvero a nulla conoscere i dati medi, magari a livello nazionale, se si può investire in un solo immobile in un solo quartiere di una sola città. Ci interesserà sapere solo e soltanto cosa sta succedendo in quel quartiere e poco o nulla ci importerà se in Italia ci sono interi paesi abbandonati e sempre di più ce ne saranno.
Qualche immagine può essere più esplicativa di mille parole. Ecco a confronto l'andamento medio dei prezzi al metro quadro in Italia, Campania e Lombardia (da sinistra a destra) negli ultimi 8 anni:
L'ovvia conclusione dovrebbe essere che investire in Campania nel 2017 sarebbe stato un errore madornale, mentre investire in Lombardia sarebbe stato un notevole affare. Eppure, se andiamo a vedere più in dettaglio, scopriamo i casi delle province di Salerno (a sinistra) e Pavia (a destra):
Quindi adesso è l'investitore campano ad aver fatto un buon affare e quello lombardo ad aver investito male i suoi soldi? Ma se guardiamo ai soli capoluoghi di provincia scopriamo che:
Sembra che entrambi gli investitori (Comune di Pavia a sinistra e Comune di Salerno a destra) abbiano fatto un discreto affare. Non continuiamo questo excursus anche a livello di quartiere, perché il concetto di fondo dovrebbe ormai essere chiaro. I dati aggregati, per gli investimenti immobiliari, non contano sostanzialmente nulla.
Preveniamo una possibile critica: abbiamo fatto "cherry picking", ovvero abbiamo scelto dati specifici che dimostrano la nostra tesi ignorando tutti gli altri. Verissimo. Ma il punto è proprio questo: l'investimento immobiliare retail si basa sul “cherry picking”, perché il numero di investimenti realizzabili nell'arco di una vita è presumibilmente molto limitato, quindi le statistiche globali non ci devono interessare.
Nei prossimi articoli vedremo perché non ci si può improvvisare investitori nel settore immobiliare e perché per investire nel mattone si debbano avere obiettivi chiari, nel quadro di un piano di investimenti opportunamente personalizzato e diversificato. Continua a seguirci su Instagram o iscriviti alla Newsletter per non perderti i prossimi aggiornamenti.
Per approfondire
“Brandon Turner, un investitore che è partito da zero, oggi proprietario di oltre 500 immobili dati in locazione, ha accumulato un’incredibile esperienza nel settore leggendo e studiando tutto ciò che è a disposizione…”
“Ti piacerebbe investire in immobili ma non sai da dove cominciare?
Hai paura di non riuscire a trovare le giuste opportunità nel mercato immobiliare?
Temi di commettere errori costosi o di non avere abbastanza capitale per iniziare?”
